+31 88 2044500
info@traject.com

Exploitatiemanagement

Bij de herontwikkeling van Het Dorp speelt het implementeren van duurzaamheid een belangrijke rol. Siza daagt het tenderteam, bestaande uit Credo Integrale Planontwikkeling BV, Estea, Wiegerinck Architecten, Buro Poelmans Reesink, WSP IntraOntwikkeling en TRAJECT Adviseurs & Managers uit om het gehele spectrum in ogenschouw te nemen.

Onze inzet ligt vooral in het uitwerken van oplossingen en maatregelen voor de onderdelen Gezondheid, Energie & Milieu. TRAJECT kan door haar ruime ervaring met BREEAM, WELL en circulariteit uitstekend de ESG (Environmental, Sustainability and Governance) ambities samenbrengen in een concreet en haalbaar ontwerp.
De aandachtsgebieden vanuit de WELL Community Standard worden leidend in het bedenken van praktische oplossingen en maatregelen voor het vinden van energieconcepten, materiaalgebruik en toepassingen die gezondheid en welzijn bevorderen. Deze worden uitgewerkt tot een technisch en economisch haalbaar, realistisch en interessant conceptvoorstel.

Na alle verhalen over het paviljoen aangehoord te hebben was het een aantal weken geleden tijd voor een rondleiding en konden wij – de office dames van TRAJECT – met onze eigen ogen zien waar onze collega’s al maanden over praten.

Voor het hoofdgebouw van ABN AMRO wordt op dit moment het circulaire paviljoen gerealiseerd. Het paviljoen moet straks een ontmoetingsplek op de Zuidas gaan vormen die toegankelijk is voor iedereen. De open opzet geeft het paviljoen een uitnodigende uitstraling. Op de begane grond komt een restaurant waar mensen in gesprek kunnen gaan over circulariteit, maar ook gezellig wat kunnen eten en drinken. Het souterrain is voor ABN AMRO zelf. Het te kort aan vergaderplekken in het hoofdgebouw dient hiermee te zijn opgelost.

Circulair bouwen
Circulair bouwen gaat ver in het paviljoen. Op het beton van de kelderbak na zijn alle materialen demontabel en opnieuw te gebruiken. Mocht ABN AMRO in de toekomst bepaalde materialen niet meer gebruiken, dan kan het ergens anders opnieuw worden hergebruikt. De begane grond krijgt een pakketvloer gemaakt van oude meranti kozijnen. Onder deze pakketvloer ligt technisch gezien een bijzondere vloer. De vloerbouw is uniek en nog nergens anders toegepast. Allereerst bestaat de vloer uit stenen en zand om het te stabiliseren, daarboven komt een kokosmat met daarboven een Phase Change Material (PCM) systeem.

PCM is een materiaal die er voor zorgt dat het paviljoen heel weinig tot geen energie nodig heeft om de ruimtes te verwarmen en te koelen. PCM zorgt ervoor dat warmte wordt opgeslagen en op een later moment weer wordt afgestaan. Het verwarmen en koelen gebeurt met een omkeerbare warmtepomp. Er zijn lansen de grond in geboord die gebruik maken van de constante temperatuur diep in de grond. Een van de manieren om warmte op te slaan gebeurt via de sprinklerbuffer. De sprinklerbuffer is een grote bak met water, zodat als het noodzakelijk is er gesprinklerd kan worden. Doordat deze buffer aanwezig moet zijn kan het net zo goed ingezet worden om er energie uit te halen. Warmte wat over is gaat in het water. Zodra de warmte weer nodig is kan het eruit worden gehaald en hetzelfde geldt voor de koeling.

Hergebruikte materialen
Het blauwe materiaal op het plafond (foto 2) is op een bijzondere manier verkregen. Het zijn 16.000 oude spijkerbroeken die de medewerkers van ABN AMRO hebben ingezameld. De broeken zijn vervezeld en tegen het plafond geschroefd. Dit is gedaan vanwege de akoestische demping, zodat het niet gaat galmen als je tegen elkaar praat. Daarnaast worden de vezels uit de bedrijfskleding verwerkt in het stucsel om zo de wanden een akoestische demping te geven.

De vergaderruimtes (foto 3) in het souterrain zijn volledig gemaakt van hergebruikte kozijnen. Deze kozijnen komen uit oude kantoren, die op de nominatielijst staan om te slopen. Niet alleen de kozijnen, maar ook leidingwerk en kabelgoten werden zo veel mogelijk als bestaand object uit panden gehaald zodat er niet te veel aan veranderd hoeft te worden. Zien en beleven dat is wat dit gebouw gaat betekenen.

Liftschacht
Circulair bouwen zit nog in de experimentele fase. Tijdens het hele proces bleven de adviseurs, architecten en leveranciers bijleren. Een mooi voorbeeld is dat de liftenleverancier – Mitsubishi Elevator Europe – aangaf dat één lift voldoende is voor de capaciteit. De lift die naast de trap zou komen is hierdoor geschrapt, echter zat een deel van de liftschacht er al. Op die plek in het souterrain komt een glazen deur zodat iedereen kan zien dat het als liftschacht bedoeld was.

In september opent Cirl haar deuren en kan iedereen een kijkje komen nemen in dit bijzondere circulaire gebouw.

Projectmanagement & duurzaamheid:
TRAJECT Adviseurs & Managers bv
Architect: de Architecten Cie. bv
Aannemer: BAM
Landschapsarchitect: DONKERGROEN

Partnership met TRAJECT

ABN AMRO maakt al heel wat jaren gebruik van de diensten van TRAJECT. Aanvankelijk fungeerde TRAJECT als ondersteunende partner bij complexe verbouwingen, tegenwoordig wordt ook het volledige technische beheer gevoerd van het internationale hoofdkantoor in Amsterdam. Duurzaamheid speelt hierbij als onderdeel van beleid en langetermijnvisie een prominente rol.

We hebben op het hoofdkantoor van ABN AMRO afgesproken met Product Manager Rob Kuipers.
Al snel wordt duidelijk dat de relatie tussen beide partijen hecht is. TRAJECT is verantwoordelijk voor alle onderhouds- en verbouwingswerkzaamheden, behandelt energievraagstukken, stelt verbeterplannen op en geeft advies op het gebied van duurzaamheid.

Flexibel en beter georganiseerd

“Wij zijn een aantal jaren geleden heel bewust in zee gegaan met TRAJECT als technisch beheerder”, vertelt Rob Kuipers. “Het partnership biedt ons onafhankelijkheid en verbeteringen. In het verleden lagen uitvoering en beheer in handen van één partij. Dan is het moeilijk om bijvoorbeeld meerdere offertes aan te vragen. Nu is dat dankzij TRAJECT flexibel en beter georganiseerd. Ook in kosten een stuk efficiënter.”

Projecten:

  • Nieuwbouw Circl;
  • LEED hercertificering Gustav Mahlerlaan;
  • BREEAM hercertificering Gustav Mahlerlaan;
  • BREEAM IJsseltoren;
  • BREEAM Foppingadreef;
  • LEED IJsseltoren;
  • LEED Foppingadreef;
  • BREEAM Gustav Mahlerlaan;
  • LEED Gustav Mahlerlaan;
  • Technisch beheer.

Center Parcs is bezig met het vernieuwen van haar vakantiewoningen. TRAJECT is hier nauw bij betrokken op het gebied van aanbesteding en directievoering. Center Parcs Port Zélande is één van de parken die een een make-over heeft ondergaan.

Door een intensief voorbereidingstraject is de renovatie van 155 diverse vakantiewoningen in slechts 10 weken gerealiseerd. Om de deadline van 10 weken te halen heeft TRAJECT een directievoerder op de bouwplaats aangesteld die de aannemer instrueert en inspecteert op de kwaliteit van het werk en de planning. Als manager van het bouwproces op de bouwplaats neemt hij beslissingen bij mogelijke problemen die zich tijdens de bouw voordoen.

Center Parcs heeft zich altijd willen onderscheiden door luxe aan te bieden in haar vakantiewoningen. Vroeger werd dit onder andere gedaan door de woningen uit te rusten met een kleurentelevisie (toen nog ongewoon) en een open haard, uitzicht op wilde dieren in het park en een Aqua Mundo in het park, een tropische oase voor jong en oud. Nu is het tijd voor een stap vooruit.

Zowel het exterieur als het interieur van de vakantiewoningen van Center Parcs Port Zélande zijn naar een hoger afwerkings- en serviceniveau getild. De keukens zijn uitgerust met kookeilanden en decoratieve glazen achterwanden en om het ultieme wellness gevoel te creëren zijn de badkamers voorzien van een sauna en een ligbad met jacuzzi functie. Ook worden er tal van digitale oplossingen geboden om het vakantieplezier te vergroten. Zo staan er in de woonkamers LED-tv’s en kan er draadloos muziek worden afgespeeld vanaf de smartphone. Door deze vernieuwingen sluit Port Zélande ook in de toekomst aan bij de wensen van haar gasten.

Niet alleen de vakantiewoningen in Port Zélande zijn gerenoveerd, maar ook het project in België, Parc Ardennes in Vielsalm heeft een make-over ondergaan. Ook dit project is voorbereid en begeleid door TRAJECT.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance is op dit moment 182 woningen aan het verduurzamen in Soest. De verduurzaming wordt gecombineerd met onderhoudswerkzaamheden, waarbij ook andere problemen zoals ventilatie en tocht worden verbeterd. Om de kwaliteit gedurende het realisatieproces te kunnen waarborgen is TRAJECT ingeschakeld.

Er wordt nog altijd flink verbouwd in ‘Turfstreek’. Steigers sieren de eengezinswoningen met drie verdiepingen. Op gemarkeerde plekken liggen materialen. Naast een verbeterd energielabel – de huizen gaan van energielabel C naar A+ – krijgen de woningen een betere isolatie van het dak, kruipruimte en spouwmuur. Een nieuwe cv-ketel, mechanische ventilatie en buitendeuren. In elk vertrek HR++ glas en ventilatieroosters.

Lees hier het uitgebreide artikel over de verduurzaming van de woningen in Soest.

Sinds drie jaar maakt Radboudumc in Nijmegen gebruik van de diensten van TRAJECT Adviseurs & Managers. Aan TRAJECT is gevraagd om BOEI inspecties uit te voeren en MJOP’s voor de verschillende gebouwen op te stellen, totaal 110.000 m2 bvo zowel medisch, onderwijs als facilitair.

Radboudumc heeft drie jaar geleden heel bewust de keuze gemaakt om met TRAJECT te gaan samenwerken. TRAJECT deelt een visie die bij Radboudumc aansluit: Gebouwanalyses zoals inspecties en MJOP’s zijn pas echt van waarde voor een organisatie als de resultaten op een wijze worden gepresenteerd dat het voor alle betrokken lagen van de besluitvorming inzicht geeft en praktisch toepasbaar is. De focus van TRAJECT ligt, naast de kwaliteit van de dienstverlening, op de wijze waarop zij de resultaten kunnen presenteren zodat deze enerzijds goed kunnen worden geïmplementeerd en anderzijds kunnen worden gebruikt voor goed gefundeerde strategische en tactische besluitvorming. TRAJECT zorgt ervoor dat er een integraal eindresultaat wordt nagestreefd in samenwerking met de UMC onderhoudsmanagers, waarin alle aan elkaar gerelateerde beheer en onderhoud facetten uitkomen in één dossier, het digitale gebouwlogboek. Het BOEI-gebouwlogboek is een dynamisch dossier waarin in verschillende lagen inzichtelijk wordt gemaakt wat de staat van het gebouw of de gebouwen is en welke budgetten op welke niveaus en op welk moment beschikbaar dienen te zijn om het gewenste resultaat na te streven en rekening houdt met de gebruiksplanning van de gebouwen. TRAJECT stelt BOEI dashboards op en rapporteert en presenteert de resultaten, om het voor Radboudumc als organisatie inzichtelijk en praktisch toepasbaar te maken.

Professionaliseringsslag

Een ieder die wordt gevraagd om BOEI inspecties uit te voeren en MJOP’s op te stellen zal dit kunnen. Waarom dan TRAJECT? Zij kijken vooruit én naar het grotere geheel. Het is een meedenkende organisatie die krachtig is in het vertalen naar concrete stappen. Op dit moment is het Radboudumc druk bezig met een ontwikkeling en professionalisatieslag om van “Technische Dienst” naar een Asset Management organisatie te groeien. Zo’n proces vindt niet van de ene op de andere dag plaats, het vraagt om draagvlak en commitment. TRAJECT denkt mee, betrekt iedere laag van strategisch tot operationeel niveau hierbij en komt met vernieuwende ideeën. Zo is bijvoorbeeld in samenwerking met TRAJECT een pilot gedaan voor het gebruik van een 3D scan voor gebouwen. De gedachte hierachter is dat je hiermee kunt inzoomen in een gebouw en op objectniveau ziet wat de staat van het object is. Nieuwe gebouwen worden vaak al in 3D gepland, maar voor bestaande gebouwen biedt dit uitkomst. Ook de Relogic applicatie is een voorbeeld van hoe belangrijk het Radboudumc vernieuwingen vindt. Met de Relogic applicatie kan vrijwel direct integraal inzicht in én overzicht op de vastgoedportefeuille worden geboden. De benchmarkfunctie zorgt voor een optimaal en overzichtelijk informatiepalet waarop de prestaties van objecten inzicht geven en bijdragen aan strategische besluitvorming. Zo maar twee voorbeelden van hoe het Radboudumc, samen met TRAJECT, niet alleen bezig is met het doen van BOEI inspecties en het opstellen van MJOP’s maar, met behulp van vernieuwingen, verder gaat dan alleen dit onderhoudsmanagement.