+31 88 2044500
info.traject@movares.nl

Projectmanagement

Optimalisatie WKO

De warmte- en koude opwekking (WKO) van het gemeentehuis van Eemnes (tevens het kantoor van de BEL-combinatie) heeft sinds de oplevering van het gebouw in 2009 niet optimaal gefunctioneerd. Als gevolg daarvan ontstond jaarlijks een thermische onbalans in de bodem en werd meer warmte aan de bodem onttrokken dan strikt noodzakelijk.

TRAJECT Adviseurs & Managers heeft onderzoek gedaan naar de oorzaken van deze onbalans en volgens de 361° Gezond Gebouw filosofie het bestaande ontwerp aangepast, waarmee de installatie volledig wordt geoptimaliseerd.

Allereerst hebben de specialisten van TRAJECT Adviseurs & Managers door aanpassing van de regeltechnische parameters een stabilisatie van de WKO gerealiseerd, waardoor jaarlijks een thermische balans in de bodem wordt bereikt. Een bijkomend gevolg van deze stabilisatie is een directe besparing van 33% op het theoretische gasgebruik. Bovenop deze stabilisatie is, met een geringe aanvullende investering, een optimalisatie in de installatie uitgevoerd waarmee een totale besparing van maar liefst 66% van het theoretische gasgebruik wordt gerealiseerd.

Na deze optimalisatie van de WKO mag het gemeentehuis van Eemnes worden aangemerkt als een zeer energiezuinig kantoor.

Regels voor gebouweigenaren, beheerders en huurders zijn complex en veranderlijk. De inspecties van TRAJECT bieden u het gewenste inzicht in wet- en regelgeving.

Gebouweigenaren en beheerders in de zorg hebben te maken met een groeiend aantal, tevens wijzigende, wettelijke aspecten, normen en vergunningen. De vraag daarbij is welke inspecties wettelijk verplicht zijn en welke keuringsrapporten en certificaten op locatie aanwezig moeten zijn.

Voor gebouwbeheerders en huurders is het vaak niet eenvoudig te overzien aan welke regelgeving voldaan dient te worden en over welke documenten en gegevens men (op locatie, dan wel binnen de centrale organisatie) moet beschikken om dit ook daadwerkelijk aantoonbaar te kunnen maken bij een inspectie door het bevoegd gezag.

Zorgplicht
Middels de ‘algemene zorgplicht’, welke onderdeel uit maakt van de Woningwet, is vastgelegd dat zorg gedragen dient te worden voor een veilige en gezonde staat van gebouwen (eigenaar) en de gebruiksveiligheid (huurder). De zorgplicht vormt onderdeel van de Nederlandse wetgeving, waarvan een ieder geacht wordt hier bekend mee te zijn.

Bij nalatigheid kunnen zowel de gebouweigenaar als de huurder zich daarom ook niet verschuilen achter onwetendheid en als gevolg hiervan hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden wanneer het bevoegd nalatigheid vaststelt en/of er situaties optreden waarbij daadwerkelijk sprake is van geleden schade als gevolg van deze nalatigheid.

Inzicht
Om inzicht te krijgen in de wettelijke verplichtingen die op uw organisatie van toepassing zijn voert TRAJECT Adviseurs & Managers (TRAJECT) inspecties uit op het gebied van ‘Inzicht in Wet- en Regelgeving’. Hierbij worden de volgende stappen doorlopen:

1. Inventariseren (wetgeving, organisatiestructuur, verantwoordelijkheden en onderhoudscontracten);
2. Opstellen projectdocumenten (flowchart, inspectielijst en logboekstructuur);
3. Inspectie op locatie (nul-meting);
4. Evaluatie & optimalisatie.

Resultaat
Het doorlopen van de hierboven omschreven inspectieprocedure levert in iedere projectsituatie de onderstaande inzichten op:

  • Inzicht in geldende wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de mate waarin voldaan wordt aan de betreffende wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de mate waarin, bij inspectie door bevoegd gezag, ook daadwerkelijk aantoonbaar gemaakt kan worden dat voldaan wordt aan wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de aandachtsvelden (wetgevingsthema’s, contractueel en organisatorisch) waarin (efficiency)verbetering mogelijk, dan wel noodzakelijk is.

Inspectie in de praktijk
Een fraai voorbeeld van het creëren van inzicht in wet- en regelgeving vormt het inspectieproces dat TRAJECT op dit moment voor, en met, GGZ Breburg doorloopt. In dit specifieke geval zijn de inventarisatie- en opstelfase reeds afgerond en geven we gezamenlijk invulling aan de inspectiefase, waarin een drietal zorglocaties worden geïnspecteerd. De factor ‘samenwerking’ vormt hierin de sleutelfactor naar optimaal inzicht in de specifieke projectsituaties.

Rijksgebouwendienst legt de lat hoog!

Jeroen Schinkel gaat er eens rustig voor zitten; “Kijk…, zo’n gebouw realiseren is met recht een heel complex. Dan heb ik het niet eens zozeer over puur bouwtechnische zaken of het aanpassen van een bestemmingsplan; ook iets betrekkelijks als de communicatie met Zwollenaren, is op zeker moment toch cruciaal voor het behalen van resultaat.”

“Zo ben je als projectmanager als het ware een reisleider die het project stap voor stap meeneemt langs alle betrokken partijen. Daarbij is dit een prestige project van de Rijksoverheid; we kunnen ons dus gewoon geen fouten veroorloven.” Jeroen Schinkel werkt als projectmanager in opdracht van de Rijksgebouwendienst. Het is een gedeeld leiderschap samen met een projectmanager in vaste dienst van de RGD.
Jeroen Schinkel: “In principe hebben we beide een eigen takenpakket, maar zo nodig kunnen we elkaar prima vervangen.”

In de kijker
De Rijksgebouwendienst legt de lat hoog; architectuur, duurzaamheid, veiligheid en techniek; dit project moet op alle fronten scoren. Dat betekent ook dat talloze belangengroepen kritisch over onze schouder meekijken. Uiteraard de politiek en de rechterlijke macht, maar ook de Zwollenaren zelf. Als projectmanager is dit de ultieme uitdaging. Natuurlijk hebben we als ontwerpteam de leiding over het project, maar tegelijkertijd moeten we open staan voor de uiteenlopende belangen van alle betrokken partijen.

Al midden in de jaren ’80 werd duidelijk dat het huidige pand – een beroemd ontwerp van architect Jo Kruger – op den duur niet meer zou voldoen. Vanaf 1995 werd er structureel aan een nieuwe oplossing gewerkt door architect Gunnar Daan. Dit project liep in 2003 echter vast op bezwaren vanuit de bevolking; men vond het ontwerp te hoog en te opzichtig. Daarna is met architect Rob Hootsmans een nieuw traject ingezet. In het kader van het bestemmingsplan is zijn ontwerp onlangs zonder problemen door de ter visie legging gekomen; een succes voor de hele projectgroep.

Verantwoordelijkheid stimuleren
Nieuw aan het project is ook de contractvorm. Oorspronkelijk was gekozen voor een Publiek Private Samenwerking, maar in dit geval is het ontwerp veel verder uitgewerkt. Onder andere vanwege de technische complexiteit en het draagvlak bij de Zwollenaren. Daarom wordt de aanbesteding een integraal contract voor de bouw en een stuk engineering enerzijds en 10 jaar onderhoud van het complex anderzijds. Dat is op zich redelijk vernieuwend. Zo wordt duidelijk een partner gezocht die medeverantwoordelijk blijft voor de kwaliteit van het gebouw en daarmee de gebruiker structureel ontzorgt.

De verantwoordelijkheid van de expert
Alleen al het opstellen van het pakket van eisen waaraan een aannemer moet kunnen voldoen is een hele klus. De Rijksgebouwendienst wordt immers beschouwd als een professionele opdrachtgever. Mochten er ooit onvolkomenheden in het project naar boven komen, dan is de expert meestal aansprakelijk. De RGD is opdrachtgever en expert tegelijk; zorgvuldigheid en transparantie zijn dus een must.”

Complex complex
Een rechtbank is een ingewikkeld gebouw. Alleen al de verschillende stromen van mensen is een architectonische puzzel. Er zijn leden van het openbaar ministerie, rechters, bezoekers, gedetineerden, advocaten en personeel, die allen vanuit gescheiden ruimtes centraal samen moeten kunnen komen.
Verder is een rechtbank een gebouw met open en gesloten delen. Dat betekent dat er heel veel aandacht wordt besteed aan de brandpreventie en veiligheid; elk detail moet gekeurd en ieder onderdeel moet gecertificeerd worden voordat het kan worden opgenomen. En alsof dat nog niet genoeg is ligt het gebouw ook nog eens direct naast het Isala ziekenhuis, tegen de dijk van de Zwolse stadsgracht. Jeroen Schinkel: “Vanwege het ziekenhuis kunnen we niet heien en ook het Waterschap komt met een heel pakket extra eisen voordat er ook maar een spade de grond in gaat. Kortom, ook bouwtechnisch hebben we te maken met grote uitdagingen.”

Waardevol
Jeroen Schinkel: “We zijn nu bezig met de selectie van aannemers en gaan dit jaar nog starten met de bouw. Ook al zijn we nog lang niet klaar, toch zie je nu al hoe waardevol zo’n project is. Ook voor TRAJECT. Je merkt dat kennis en ervaring groeien, dat die zich verspreidt in onze organisatie en zich weer doet gelden in andere projecten. Met recht een waardevol traject, zo kun je het wel stellen.”

Levensloopbestendig wonen met allure

TRAJECT Turnkey controle stelt gebruikers centraal
De zorg en daarmee het zorgvastgoed verandert. De jaren waarin de woonkeuze voor ouderen met een zorgbehoefte werd beperkt tot een aanleunwoning of verzorgingstehuis liggen achter ons. Een ander tijdperk breekt aan, waarin nieuwe ouderen zo lang mogelijk zelf de regie houden over wonen en zorg.

Deze nieuwe oudere is mondig, onafhankelijk, ondernemend, staat midden in de samenleving en stelt andere eisen aan de woonomgeving dan de vorige generatie. Niet alleen het kunnen blijven wonen en ontvangen van zorg in de eigen woning is belangrijk, ook bij elkaar kunnen blijven wanneer de partner zorgbehoevend is staat voor hen vanzelfsprekend hoog op het wensenlijstje. Daarnaast wil deze groeiende groep ouderen die, door bijvoorbeeld verkoop van een eigen huis en het tot op hogere leeftijd doorwerken, best wat te besteden heeft, wonen op een levendige plek waar contact met buren en omwonenden mogelijk is. Dit resulteert in projecten waar met het oog op deze middenklasse op een toplocatie comfortabele, luxe woningen worden gerealiseerd die echter ook levensloopbestendig zijn en dus bij een toekomstige zorgbehoefte bewoonbaar blijven. Zorg binnen handbereik.

Modern wonen voor de nieuwe oudere
Zo ook in hartje Amsterdam, waar een uniek appartementencomplex wordt verwezenlijkt. In de sfeer van de binnenstad, op de plek van het voormalig Bernardus, staat straks De Makroon. In het lichte, moderne, in drie tinten baksteen uitgevoerde gebouw aan de Nieuwe Passeerdersstraat vinden 134 grotendeels vrije sector luxe en levensloopbestendige huurappartementen, een sociëteitsruimte, enkele commerciële ruimten, een rustige binnentuin, terras aan het water en een overdekte parkeergarage hun plaats. Daarnaast worden er op de eerste verdieping 40 appartementen gericht op intramurale zorg gerealiseerd.

Exact 1 jaar na het slaan van de eerste paal spreken we Ank van der Meer, projectontwikkelaar nieuwe gebouw- en zorgconcepten bij zorgorganisatie Amstelring en Rob Kramer, projectmanager zorgvastgoed bij vermogensbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, over het bijzondere complex

Ontwikkelen met een meerjarige doelstelling
‘We hebben hier zorgvuldig het proces doorlopen’, geeft Van der Meer aan. ‘Op basis van gesprekken met cliënten, voormalig bewoners van het Bernardus, projectgroepen, specialisten en adviseurs is stapsgewijs toegewerkt naar uitgangspunten op basis waarvan het plan van De Makroon uiteindelijk is ontwikkeld’. Een werkwijze, kenmerkend voor de visie van Ank: ‘Goede gebouwen komen alleen tot stand als vooraf goed geanalyseerd is wat de wensen zijn van de gebruiker en wat dientengevolge precies de meerjarige doelstelling van het gebouw is’.

Langetermijnverbintenis
Maar hoe komt een zorgleverancier tot ontwikkeling en realisatie van een miljoenenproject? Van der Meer: ‘In 2004 is het eerste gedachtengoed al ontstaan en is na een prijsvraag architect Pi de Bruijn namens Architekten Cie met het beste ontwerp uit de bus gekomen. ‘Vanwege het scheiden van wonen en zorg en de kredietcrisis waar we ons in bevonden, hebben we uiteindelijk besloten het project niet in eigen portefeuille te houden en op zoek te gaan naar een belegger die het gebouw wilde kopen, deels aan ons terug wilde verhuren, maar het ook langdurig in eigendom wil houden’ zegt Van der Meer. De beste partij om mee door te praten werd gevonden in Syntrus Achmea. ‘We kijken op de lange termijn met elkaar en zij ondersteunen onze visie’. Na een jaar van overleg werden verkoop- huur- en samenwerkingsovereenkomsten opgesteld die dit onderstrepen. Het resultaat: een huur- en samenwerkingsovereenkomst van maar liefst 20 jaar. Een bouwer werd vervolgens samen gevonden in bouwbedrijf De Nijs. Van der Meer geeft aan: ‘Het is een driemanschap waarmee we aan het werk zijn’.

Beter leren in een gezond gebouw

Vrijeschool de Kleine Prins in Doetinchem zit inmiddels een aantal jaar in een nieuw gebouw. Leerkrachten en directie zijn natuurlijk als eerste betrokken bij het onderwijsklimaat, maar is het ook beter leren in een 361˚ Gezond Gebouw?

Joke Rebel / Directrice De Kleine Prins

‘Ik was destijds positief verrast over de wijze waarop TRAJECT niet alleen onze wens, maar ook de onderwijsvisie centraal stelde. Er werd ‘ge-Googled’, andere scholen bezocht en met docenten gesproken.

Pas nadat zij zich de achterliggende visie eigen hadden gemaakt is TRAJECT voortvarend aan de slag gegaan. Dit unieke inlevingsvermogen heeft geleidt tot dit gebouw waar ik iedere ochtend weer met een waanzinnig goed gevoel naar toe ga. Maar ook een gebouw dat tot een hoger leerlingaantal heeft geleid en kinderen uit de buurt trekt. Het bewijst dat naast de onderwijsvisie, ook het gebouw bepalend is voor de keuze van een school.

Ten aanzien van de luchtkwaliteit kan ik zeggen dat ze er in geslaagd zijn meer dan voldoende frisse lucht in de ruimten te brengen, zonder tochtklachten te veroorzaken. Het voelt gewoon comfortabel en gezond. Een heel verschil met het vorige gebouw. Eén andere wens van ons was dat het gebouw een ontdekking diende te zijn. En eerlijk gezegd ontdek ik tot op heden nog steeds nieuwe details aan en in het gebouw. Ook dat is erg goed gelukt.

Op de vraag of het gebouw ook invloed heeft op de omgeving, kan ik bevestigen dat het een upgrade betekent voor de gehele wijk. De overlast door vandalisme en hangjongeren dat het oude gebouw kenmerkte is bij het nieuwe gebouw niet meer aanwezig.”

Installatieconcept
Cruciaal voor de beleving van een school is de ventilatie van de onderwijsruimten. TRAJECT heeft het ontwerp van de ventilatie-installaties gebaseerd op het principe van hybride ventilatie (conform het Europese onderzoeksprogramma Annex 35 HybVent), waarbij als stelregel is gehanteerd: “natuurlijk als het kan, mechanisch als het moet”

Voor de Kleine Prins is gekozen voor natuurlijke toevoer van de verse buitenlucht en een combinatie
van natuurlijke en mechanische afvoer van de vervuilde binnenlucht. Het bouwkundige ontwerp van de school is zodanig uitgevoerd, dat een natuurlijke luchtstroming in de lokalen en verkeersruimten wordt bevorderd.

De omschakeling tussen natuurlijke en mechanische afvoer vindt per lokaal plaats op basis van het CO2-gehalte van de ruimtelucht of de gemeten ruimtetemperatuur. De opzet van de ventilatie-installatie zorgt voor een natuurlijker beleving van het binnenklimaat, zonder hinderlijke luchtstromingen of –snelheden. Bovendien is TRAJECT er in geslaagd om een installatie te ontwerpen, die het CO2-gehalte in de leslokalen weet te beperken tot maximaal 800 ppm (Frisse School Klasse A), zonder omvangrijke en uitgebreide ventilatiekanalen en –systemen