+31 88 2044500
info@traject.com

Technische installaties

Een facelift op latere leeftijd

Stel: u draait al 130 jaar mee in de maatschappij. U heeft inmiddels een grauwe kleur, de boel is wat gaan zakken en het verval heeft toegeslagen. Is een facelift dan een optie? Voor Theater aan de Rijn bestaat hier geen twijfel over! Het bijna 130 jaar oude theater Heeft namelijk een facelift ondergaan.

TRAJECT verzorgde hierbij de algehele vertaling van de noodzakelijke technische verbeterpunten en de wensen ten aanzien van de kwaliteit en uitstraling naar een uitvoeringsplan en de realisatie en oplevering daarvan .De operatie is in mei 2016 gestart en in december 2016 afgerond. Met de hulp van TRAJECT is er hard getimmerd om van het vervallen monument weer een gezond gebouw te maken.

Voor de facelift was Theater aan de Rijn al een gezichtsbepalend monumentaal pand in de binnenstad van Arnhem, maar ook een pand waarin het verval had toegeslagen door het langdurig uitblijven van onderhoud. Het pand oogde verwaarloosd, was technisch niet up to date en de functionaliteit en de indelingen lieten te wensen over. Er is toen door Generale Oost het volgende plan opgesteld:

  • Fase 1: De aankoop van het pand en onvermijdelijk onderhoud;
  • Fase 2a: Renovatie;
  • Fase 2b: Transitie organisatie 2 jaars periode;
  • Fase 3: Ingrijpende verbouwing, omdraaiing van de logistieke inrichting van het pand


Door TRAJECT is invulling gegeven aan:

  • Onderbouwd onderhoudsplan;
  • Projectmanagement;
  • Kostenmanagement;
  • Akoestisch advies;
  • Installatietechnisch advies;
  • Proactieve sturing op kosten van het door de architect op te stellen ontwerp voor de omdraaiing van de logistieke inrichting van het pand.

De renovatie zorgde onder andere voor een nieuwe ingang aan de achterzijde van het pand. Het huidige theater bevat een foyer en twee zalen.

Optimalisatie WKO

De warmte- en koude opwekking (WKO) van het gemeentehuis van Eemnes (tevens het kantoor van de BEL-combinatie) heeft sinds de oplevering van het gebouw in 2009 niet optimaal gefunctioneerd. Als gevolg daarvan ontstond jaarlijks een thermische onbalans in de bodem en werd meer warmte aan de bodem onttrokken dan strikt noodzakelijk.

TRAJECT Adviseurs & Managers heeft onderzoek gedaan naar de oorzaken van deze onbalans en volgens de 361° Gezond Gebouw filosofie het bestaande ontwerp aangepast, waarmee de installatie volledig wordt geoptimaliseerd.

Allereerst hebben de specialisten van TRAJECT Adviseurs & Managers door aanpassing van de regeltechnische parameters een stabilisatie van de WKO gerealiseerd, waardoor jaarlijks een thermische balans in de bodem wordt bereikt. Een bijkomend gevolg van deze stabilisatie is een directe besparing van 33% op het theoretische gasgebruik. Bovenop deze stabilisatie is, met een geringe aanvullende investering, een optimalisatie in de installatie uitgevoerd waarmee een totale besparing van maar liefst 66% van het theoretische gasgebruik wordt gerealiseerd.

Na deze optimalisatie van de WKO mag het gemeentehuis van Eemnes worden aangemerkt als een zeer energiezuinig kantoor.

Grip op de kosten door onafhankelijk adviseur
Voor de kostenmanagers van TRAJECT is het duidelijk: “Een kostendeskundige zijn is iets anders dan een calculator zijn. Kostenmanagement gaat verder.

Een kostendeskundige zorgt vanaf het vroegste stadium dat de ambities en het beschikbare geld in balans blijven. Dat is dus iets heel anders dan een architect die van zijn ontwerp een kostenraming maakt. Als er iets misgaat in een project, gaat het bijna altijd over geld. De opdrachtgever is hiervan vaak de dupe. Een opdrachtgever heeft recht op iemand die puur en alleen voor zijn belangen opkomt en op financieel gebied het overzicht bewaakt en waarschuwt wanneer het nodig is.”

Deze rol als onafhankelijke vertrouweling van de opdrachtgever is precies de rol die TRAJECT heeft vervuld voor de Vrije Universiteit in Amsterdam. Vanaf 2011 is TRAJECT betrokken als kostenmanager bij de ontwikkeling van het Nieuwe Universiteitsgebouw, van de onderliggende parkeergarage P3 en van de inrichting van de openbare ruimte van het complete Campusterrein. Op basis van de kennis en ervaring is het budget getoetst en reëel bevonden. Vervolgens was het aan TRAJECT om dit budget tijdens de daarop volgende fasen te bewaken en haar opdrachtgever hierover te adviseren.

Multifunctioneel door functieneutrale ontwikkeling
Het Nieuwe Universiteitsgebouw bestaat uit 31.000 m² aan ontmoetingsmogelijkheden voor onderwijs, wetenschap, bedrijfsleven en maatschappij. Het gebouw werd zo ontwikkeld dat het mogelijk is om vele indelingen en functies onder te brengen, afhankelijk van de onderwijs- en onderzoekbehoeften.
De kracht van het gebouw zit in deze functieneutrale ontwikkeling, gecombineerd met publieke voorzieningen voor congressen, horeca, winkels en cultuur.

Uiterst complexe situatie met de nodige financiële risico’s
Onder het Nieuwe Universiteitsgebouw bevindt zich de drielaagse ondergrondse parkeergarage, die plaats biedt aan zo’n zeshonderd auto’s en zestienhonderd fietsen. Deze parkeergarage is ook het fundament voor het nieuw te bouwen Alliantiegebouw en het nieuwe studentencomplex van CASA. Deze ingrediënten zorgden, samen met de ligging direct naast het bestaande OZW-gebouw en de drukke De Boelelaan, voor een uiterst complexe situatie met de nodige financiële risico’s.

Onze diensten en producten
Voor het Nieuwe Universiteitsgebouw, de parkeergarage P3 en de inrichting van de openbare ruimte van de VU Campus heeft TRAJECT de volgende diensten en producten geleverd:

  • Kostenmanagement
  • Budgetbewaking
  • Haalbaarheidsonderzoek
  • Auditing SO, VO en DO
  • Life Cycle Analyse (LCA)
  • Directiebegroting bouwkundig
  • Directiebegroting installaties

Life Cycle Analyse (LCA) en BREEAM
Door middel van een Life Cycle Analyse (LCA), ook wel Total Cost of Ownership (TCO) genoemd, wordt een reële schatting gemaakt van de totale kosten en opbrengsten voor de komende twintig tot vijftig jaar. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten en opbrengsten van de financiering, het energiegebruik, het onderhoud, de schoonmaak, de verhuur en de verkoop. Met behulp van een rekenmodel worden meerdere scenario’s doorgerekend en overzichtelijk naast elkaar gezet. Hierdoor kunnen duurzame ambities haalbaar en zelfs aantrekkelijk worden. Deze analyse maakt eveneens deel uit van de BREEAM-certificering.

Unicef heeft per 1 november 2015 haar intrek genomen in een nieuwe huisvesting van Merin in Den Haag. Bij de keuze voor een nieuwe locatie is door Unicef en haar adviseur CBRE bedongen dat het gebouw minimaal over energielabel C en een gezond binnenklimaat dient te beschikken.

Voor aanvang van de werkzaamheden beschikte het pand gelegen aan de Bezuidenhoutseweg 74 te Den Haag nog over een energielabel G.

Aangezien aan de schil van het gebouw, die voor een groot gedeelte uit vliesgevels bestaat, weinig aanpassingen mogelijk waren, is de verbetering van het energielabel geheel gerealiseerd door middel van een upgrading van gebouwinstallaties.

De bestaande koelmachine is hierbij vervangen door energiezuinige, zeer geluidsarme, omkeerbare lucht-water warmtepompen, die naast het leveren van koeling, tevens een groot deel van de verwarmingscapaciteit leveren voor de kantoren en vergaderruimten. Verder is de bestaande luchtbehandelingskast aangepast en voorzien van warmteterugwinning. Op ruimteniveau wordt het klimaat geregeld door middel van inductieunits. Voor de compensatie van de koudeval aan de gevel wordt gebruik gemaakt van de bestaande convectoren.

De verlichting bestaat vooral uit LED verlichting, die in de daglichtzone is voorzien van daglichtregeling. De schakeling van de verlichting vindt plaats door middel van aanwezigheidsdetectie.

Het ontwerp en de aanpassingen hebben uiteindelijk geresulteerd in een energielabelverbetering van G naar B!

Het slimme energieconcept is bedacht door TRAJECT en de uitvoeringswerkzaamheden zijn in zeer korte tijd, onder leiding van TRAJECT, uitgevoerd.

Regels voor gebouweigenaren, beheerders en huurders zijn complex en veranderlijk. De inspecties van TRAJECT bieden u het gewenste inzicht in wet- en regelgeving.

Gebouweigenaren en beheerders in de zorg hebben te maken met een groeiend aantal, tevens wijzigende, wettelijke aspecten, normen en vergunningen. De vraag daarbij is welke inspecties wettelijk verplicht zijn en welke keuringsrapporten en certificaten op locatie aanwezig moeten zijn.

Voor gebouwbeheerders en huurders is het vaak niet eenvoudig te overzien aan welke regelgeving voldaan dient te worden en over welke documenten en gegevens men (op locatie, dan wel binnen de centrale organisatie) moet beschikken om dit ook daadwerkelijk aantoonbaar te kunnen maken bij een inspectie door het bevoegd gezag.

Zorgplicht
Middels de ‘algemene zorgplicht’, welke onderdeel uit maakt van de Woningwet, is vastgelegd dat zorg gedragen dient te worden voor een veilige en gezonde staat van gebouwen (eigenaar) en de gebruiksveiligheid (huurder). De zorgplicht vormt onderdeel van de Nederlandse wetgeving, waarvan een ieder geacht wordt hier bekend mee te zijn.

Bij nalatigheid kunnen zowel de gebouweigenaar als de huurder zich daarom ook niet verschuilen achter onwetendheid en als gevolg hiervan hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden wanneer het bevoegd nalatigheid vaststelt en/of er situaties optreden waarbij daadwerkelijk sprake is van geleden schade als gevolg van deze nalatigheid.

Inzicht
Om inzicht te krijgen in de wettelijke verplichtingen die op uw organisatie van toepassing zijn voert TRAJECT Adviseurs & Managers (TRAJECT) inspecties uit op het gebied van ‘Inzicht in Wet- en Regelgeving’. Hierbij worden de volgende stappen doorlopen:

1. Inventariseren (wetgeving, organisatiestructuur, verantwoordelijkheden en onderhoudscontracten);
2. Opstellen projectdocumenten (flowchart, inspectielijst en logboekstructuur);
3. Inspectie op locatie (nul-meting);
4. Evaluatie & optimalisatie.

Resultaat
Het doorlopen van de hierboven omschreven inspectieprocedure levert in iedere projectsituatie de onderstaande inzichten op:

  • Inzicht in geldende wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de mate waarin voldaan wordt aan de betreffende wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de mate waarin, bij inspectie door bevoegd gezag, ook daadwerkelijk aantoonbaar gemaakt kan worden dat voldaan wordt aan wet- en regelgeving;
  • Inzicht in de aandachtsvelden (wetgevingsthema’s, contractueel en organisatorisch) waarin (efficiency)verbetering mogelijk, dan wel noodzakelijk is.

Inspectie in de praktijk
Een fraai voorbeeld van het creëren van inzicht in wet- en regelgeving vormt het inspectieproces dat TRAJECT op dit moment voor, en met, GGZ Breburg doorloopt. In dit specifieke geval zijn de inventarisatie- en opstelfase reeds afgerond en geven we gezamenlijk invulling aan de inspectiefase, waarin een drietal zorglocaties worden geïnspecteerd. De factor ‘samenwerking’ vormt hierin de sleutelfactor naar optimaal inzicht in de specifieke projectsituaties.

Het huidige woonzorgcentrum Huis en Haard aan de Utrechtseweg te Arnhem is gebouwd in de jaren ’60 van de vorige eeuw en voldoet inmiddels niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd en sluit bovendien niet aan op de huidige ontwikkelingen in de zorg.

De nieuwbouw wordt gerealiseerd op de locatie van het bestaande gebouw, waarbij de bouw gefaseerd wordt uitgevoerd, hetgeen inhoudt dat de bedrijfsvoering wordt gecontinueerd tijdens de bouw. In samenwerking met architect Geesink Weusten en stichting DrieGasthuizenGroep wordt momenteel hard gewerkt aan een nieuw, duurzaam, innovatief en energieneutraal woonzorgcentrum. Om een optimaal resultaat te kunnen garanderen, maakt TRAJECT ook voor dit project gebruik van haar eigen filosofie: 361° Gezond Gebouw. De integrale en zorgvuldige afweging van de drie factoren Beleving, Omgeving en Economie, binnen de filosofie, zullen uiteindelijk leiden tot een gezond woonzorgcentrum.

TRAJECT is verantwoordelijk voor het innovatieve installatieconcept en de uitwerking hiervan. Ook de bouwfysische aspecten (o.a. akoestiek en ventilatie) worden door onze specialisten bepaald. Onze BREEAM experts zijn verantwoordelijk voor het behalen van de BREEAM-NL credits die stichting DrieGasthuizenGroep als ambitie heeft.